中骏天峰
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区域分化显著，热点城市降温
调控政策频出叠加小阳春效应逐渐减退，楼市行情分化显著。
日前，长春市住房保障和房屋管理局此前发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
正在冲刺年中销售任务的深圳地产开发人士在留意到类似消息之后，向第一财经记者表示，主管部门并非不允许房价下降，而是意在防控楼市调整期，开发商推行返本销售引发资金暴雷，风险转嫁予政府。
“开发商推行返本销售，至少也说明项目很可能在当地遇到了销售受阻、去化困难，急需现金流回血。”该人士说，预计后续这类行为在楼市景气度较低的城市，或者景气度断崖式下行的城市会愈趋多起来。
长春的市场，是楼市趋冷的城市的缩影，但在南方，一些城市仍然保持着一定的热度。比如房价涨幅5月份继续领跑一线城市的广州，热门区域的新房依然畅销。受上半年限价政策影响，广州黄埔区、南沙区、番禺区等热度较高的板块，目前均有在售楼盘精装变毛坯，以规避限价政策对利润的冲击，且去化仍较为理想。
一北一南，正是楼市行情分化的集中体现。
国家统计局新近发布的数据显示，前5个月商品房销售面积、销售额再创历史新高，分别同比增长36.3%、52.4%。区域之间销售差异悬殊正在持续。其中，东部地区领跑各大区域，商品房销售面积、销售额分别同比增长42.5%、61.8%；东北地区销售状况垫底各大区域，商品房销售面积、销售额分别同比增长22.2%、22.3%。
事实上，城市间的分化的局面在2020年就有所体现。对比2020年各大机构关于楼市交易规模、成交量、房价涨幅等排名，长三角、珠三角核心城市整体位列前列；北方楼市景气度整体较为低迷。
以房价涨幅为例，贝壳研究院在关于2020年二手房房价排行榜单中，位列房价前十的城市深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京、苏州等均分布在长三角、珠三角核心城市群。相较之下，房价下跌的以北方城市为主，0中占据8席，诸如，廊坊、青岛、济南、郑州等。
截至今年5月底，山东半岛、京津冀房地产市场持续低位运行的状况仍表现显著。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年5月，山东半岛、京津冀持续低位运行，新建住宅价格环比分别上涨0.25%、0.22%；珠三角、长三角继续领涨各主要城市群，其新建住宅价格环比分别上涨0.41%、0.39%。
值得关注的是，与去年不同的是，尽管今年上半年的楼市继续分化，但热点城市却火热不再，市场降温特征明显。
以去年房价涨幅领跑全国的深圳为例，国家统计局发布的5月份70城房价涨跌幅指数表中，深圳由上月持平转为下降0.1%。深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月，月均环比上涨1%，这是出现下调。而在今年 1 月70城房价涨跌幅排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。新房方面，中原地产数据显示，深圳5月新房住宅成交套数环比下滑23.6%，成交面积环比下滑24.9%。新房住宅成交已经连续5个月在下滑了。目前，热衷于一手房打新的深圳人，已经不再“逢新必抢”，部分新楼盘开盘去化低于去年市场火热之时。
同样，楼市逐步降温的局面在东莞、杭州、宁波、南京、西安等多个核心城市均有所体现。
以成都为例，该市今年上半年祭出了“人房比”超3倍楼盘限售期限将变为5年，还发布201个小区二手住房成交参考价格发布机制等调控升级举措。克而瑞在此前对成都2021年（前4月）成交均价统计显示，较2020年有2%以内下降。
招商蛇口在成都的一位市场人士告诉第一财经记者，去年末成都网红楼盘摇号“打新”热度高涨，土拍市场也屡创新高，前十的开发商均将成都视为年底冲刺销售回款的核心城市，今年四月以来已逐渐感受到市场慢慢变冷。
“我们今年上半年在成都的推盘节奏相比去年下半年慢了一些，主要是市场已经感受到了调控政策端传导的压力，也根据市场变化在做动态调整。”该人士表示，类似状况在南京、泉州、佛山等地近期也有所显现。
