中骏天峰
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房地产税的功能不应着眼于平抑房价
《金融时报》记者：对于人口增加可能带来的房价上升，有专家建议应尽快出台房地产税。5月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，释放了明确的加快推进房地产税改革的信号。请问目前我国征收房地产税还存在哪些障碍？房地产税能否起到平抑房价的作用？
蔡真：从长期看，房地产税开征后并不能起到平抑房价的作用，因为主要发达国家都存在房地产税，但房价长期看依然是上涨的。
从短期看房地产税开征后会起到平抑房价的作用，其理由是：结构性失衡形成了房价上涨，即少部分人拥有多套住宅，导致大量住宅退出流通领域，从而人为形成了供不应求的局面；房地产税具有累进税的性质，可以倒逼空置住宅进入流通领域，从而平抑房价。不过在结构性失衡问题解决后，房价依然有上涨可能。
房地产税的功能不应着眼于平抑房价，而应定位于以下两点：第一，解决地方税种少，税源不足的问题，逐渐替代土地财政。一些学术研究在考虑免征条件以及各种税基的分布情况下，测算了房地产税对土地出让金的替代率，结果表明：一线城市房地产税税额占土地出让金的比例在10%到20%之间，二三线城市在8%到10%之间。考虑到土地出让金是以批租制收取的，如果换算成年租制，则房地产税完全能够覆盖土地出让收入，甚至可以覆盖土地增值税以及相关税收。这意味着替代土地财政的目标可以实现。
第二，考虑到房价快速上涨导致的分配不公问题（该问题也会对畅通国内大循环形成障碍），房地产税应立足于收入再分配的调节功能。一些学术研究应用城镇住户调查数据估算了房产税的收入再分配效应，其结果表明，采用累进的税率结构能够降低收入不平等，且按家庭总面积减免比按人均面积减免效果好（按家庭总面积减免也符合三孩配套支持措施）。
目前开征房地产税的技术条件已经具备：一是住房存量登记系统已经实现联网，这为统计一个家庭在同一城市的房产分布奠定了基础。二是针对个人所得税系统运行良好，这为计算相关免征和抵扣条件奠定了基础。当前征收房地产税的主要障碍在立法环节。按照此前监管部门确定的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，立法是房地产税的关键性节点。
我国立法程序包括以下几个阶段：第一，立法议案的提出；第二，立法议案的审查与列入立法已成；第三，立法议案的讨论（包括公开征求意见）；第四，立法议案的修改；第五，立法议案的通过；第六，新法律的公布。尽管房地产税立法已经列入十三届全国人大常委会立法规划的第一类项目，属于任期内拟提请审议的法律草案，但关于房地产税立法目前没有明确的时间表。2021年5月11日，财政部等4部门在京召开房地产税改革试点座谈会，这是继2011年上海、重庆试点之后的再次试点，为后续立法审议积累经验。
总体来讲，房地产税开征一定会遵循稳妥推进的原则，建议这次的试点从两个方向着手：一是选取房价上涨较快的城市，如深圳，重点考察房地产税在短期内能否起到抑制房价作用；二是选取土地财政依赖度比较大的城市，如杭州，重点考察房地产税能否替代土地财政。
