中骏天峰
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2021楼市政策微调已经出现3个信号这是真的吗？
导读：楼市政策层出不穷：央行例会12年来首提“房地产”，提出“两个维护”，引导楼市健康平稳发展，支持合理的住房消费，微调已经开始；多地房贷利率下调，银行放款提速，部分地区房贷政策松动，拐点初现；哈尔滨多部门联合出台十六条稳楼市，缓解房企流动资金压力，购房需求。特别是近期通胀加速蔓延，新一轮涨价潮已经到来，建材行业全线涨价，原材料价格上涨向建造装修终端扩散，成本抬升加剧房价上涨的担忧。
虽然目前经济下行压力，但高层多次重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产政策难有全局性宽松，多会有些差异化的边际宽松，刚需可以把握好信号择机入市。未来房价分化会进一步加剧，城市、地段稍好点也不一定能跑赢通胀，收缩城市难逃下跌，投资性价比会越来越低，不建议过多配置。以下是我们对未来房地产市场的几点判断：
01地产逻辑：房住不炒是主基调，住有所居是目标，地产加速去金融化
供给端“三道红线”规范房企融资，需求端“两道红线”集中管理房贷，新房实行严格限价，二手房落实价格指导，楼市调控持续升级，地产加速去金融化，标志着高杠杆、高负债、高周转的地产模式宣告终结，地产从金融业转为制造业，房产的金融属性被削弱，房价以稳为主，地产投机炒作的口子基本被堵死，炒房性价比急剧下降，回归居住本源，供需成为主导因素。
02地产政策：精准施策，差异化调控
前提还是保障政策连续性，稳定楼市，支持刚需。
大体可分为三类：
是城市，如北上广深市场基础好，需求旺盛，不会出现大放松，因为一旦政策稍微松动就可能出现大幅反弹。
第二类是新为代表的热点城市，如南京、苏州、杭州等。这类城市市场基础较好，对政策的度也相对高，可能会有一些鼓励刚需的小招，谨慎宽松，如jiangdi落户门槛变相放松限购、放开限价、jiangdi预售门槛、提高公积金贷款额度、取消限售、jiangdi税费等。
第三类是三四线城市，市场基础较差，普遍面临人口流出，需求萎缩的问题，就算是quanmian放松也无济于事。哈尔滨原本就没有限购、低首付比例仅为20%，已经是低水平，主流是三成，仅有8个城市只有两成，但房地产市场持续低迷，供过于求，库存积压，这次算是quanmian松绑，还增加了购房补贴，预计其他压力较大的三四线城市也会效仿，短期可能有托底，但持续性可能不强。
03房贷利率：以稳为主，差异化信贷保障刚需，严紧的时期已经过去
今年以来，多地房贷利率上行，银行房贷额度不足，放款周期变长。央行例会首提房地产后，要求“维护住房消费者合法权益”，部分地区房贷利率下调，银行放款提速，刚需迎来了久违的好消息。预计房贷政策严紧的时期已经过去，一刀切收紧房贷政策误伤刚需的行为将会逐渐纠偏，尽量保障刚需和刚改的正常住房消费需求，但在美联储Taper渐近、通胀高企的大环境下，房贷也很难有的下行，近期下调的都是前期涨幅较大的区域。
04房价走势：城市相对平稳，三四线有回调风险
未来房价的一大特点是结构分化，而且会越来越。目前房地产已经不存在房价大幅同步上涨的基础，进入到城镇化后半期后，人口将持续向大城市、都市圈聚集，从而为房价提供支撑。预计、新等城市会相对平稳，非城市要警惕风险。需要强调的是，房住不炒仍是主基调，虽然城市有长期价值，但收益已远不及从前，稍微好点的情况也才能勉强跑赢通胀。
05时机选择：对于刚需，热点城市热点楼盘的新房应尽快上车，二手房还可以再观望下
未来房地产调控会呈现quanmian化、精准化、常态化的特点，特别是热点城市调控政策“多点开花”，不留死角，很难逆转。刚需应尽快适应，热点楼盘的新房争取尽早上车，要不后面难度越来越大。二手房则因为指导价的调控才开始显现，还有调整空间，可以再观望挑选下。
06区域选择：城市、地段是
城市的几个要素，一是城市群中的城市，二是人口持续净流入，三是经济发展基础良好，四是具有某种价值，目前我们看好的是、新城市。地段，需要兼顾地铁交通、商场超市、公园等生活硬件配套和医疗健康等人文软件配套。即使是楼市下行期，好地段的房产也会更抗跌。
