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2021楼市政策微调已经出现3个信号这是真的吗?

更新时间:2021-10-12 18:21:41       浏览次数:1324

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  2021楼市政策微调已经出现3个信号这是真的吗?

  导读:楼市政策层出不穷:央行例会12年来首提“房地产”,提出“两个维护”,引导楼市健康平稳发展,支持合理的住房消费,微调已经开始;多地房贷利率下调,银行放款提速,部分地区房贷政策松动,拐点初现;哈尔滨多部门联合出台十六条稳楼市,缓解房企流动资金压力,购房需求。特别是近期通胀加速蔓延,新一轮涨价潮已经到来,建材行业全线涨价,原材料价格上涨向建造装修终端扩散,成本抬升加剧房价上涨的担忧。

  虽然目前经济下行压力,但高层多次重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产政策难有全局性宽松,多会有些差异化的边际宽松,刚需可以把握好信号择机入市。未来房价分化会进一步加剧,城市、地段稍好点也不一定能跑赢通胀,收缩城市难逃下跌,投资性价比会越来越低,不建议过多配置。以下是我们对未来房地产市场的几点判断:

  01地产逻辑:房住不炒是主基调,住有所居是目标,地产加速去金融化

  供给端“三道红线”规范房企融资,需求端“两道红线”集中管理房贷,新房实行严格限价,二手房落实价格指导,楼市调控持续升级,地产加速去金融化,标志着高杠杆、高负债、高周转的地产模式宣告终结,地产从金融业转为制造业,房产的金融属性被削弱,房价以稳为主,地产投机炒作的口子基本被堵死,炒房性价比急剧下降,回归居住本源,供需成为主导因素。

  02地产政策:精准施策,差异化调控

  前提还是保障政策连续性,稳定楼市,支持刚需。

  大体可分为三类:

  是城市,如北上广深市场基础好,需求旺盛,不会出现大放松,因为一旦政策稍微松动就可能出现大幅反弹。

  第二类是新为代表的热点城市,如南京、苏州、杭州等。这类城市市场基础较好,对政策的度也相对高,可能会有一些鼓励刚需的小招,谨慎宽松,如jiangdi落户门槛变相放松限购、放开限价、jiangdi预售门槛、提高公积金贷款额度、取消限售、jiangdi税费等。

  第三类是三四线城市,市场基础较差,普遍面临人口流出,需求萎缩的问题,就算是quanmian放松也无济于事。哈尔滨原本就没有限购、低首付比例仅为20%,已经是低水平,主流是三成,仅有8个城市只有两成,但房地产市场持续低迷,供过于求,库存积压,这次算是quanmian松绑,还增加了购房补贴,预计其他压力较大的三四线城市也会效仿,短期可能有托底,但持续性可能不强。

  03房贷利率:以稳为主,差异化信贷保障刚需,严紧的时期已经过去

  今年以来,多地房贷利率上行,银行房贷额度不足,放款周期变长。央行例会首提房地产后,要求“维护住房消费者合法权益”,部分地区房贷利率下调,银行放款提速,刚需迎来了久违的好消息。预计房贷政策严紧的时期已经过去,一刀切收紧房贷政策误伤刚需的行为将会逐渐纠偏,尽量保障刚需和刚改的正常住房消费需求,但在美联储Taper渐近、通胀高企的大环境下,房贷也很难有的下行,近期下调的都是前期涨幅较大的区域。

  04房价走势:城市相对平稳,三四线有回调风险

  未来房价的一大特点是结构分化,而且会越来越。目前房地产已经不存在房价大幅同步上涨的基础,进入到城镇化后半期后,人口将持续向大城市、都市圈聚集,从而为房价提供支撑。预计、新等城市会相对平稳,非城市要警惕风险。需要强调的是,房住不炒仍是主基调,虽然城市有长期价值,但收益已远不及从前,稍微好点的情况也才能勉强跑赢通胀。

  05时机选择:对于刚需,热点城市热点楼盘的新房应尽快上车,二手房还可以再观望下

  未来房地产调控会呈现quanmian化、精准化、常态化的特点,特别是热点城市调控政策“多点开花”,不留死角,很难逆转。刚需应尽快适应,热点楼盘的新房争取尽早上车,要不后面难度越来越大。二手房则因为指导价的调控才开始显现,还有调整空间,可以再观望挑选下。

  06区域选择:城市、地段是

  城市的几个要素,一是城市群中的城市,二是人口持续净流入,三是经济发展基础良好,四是具有某种价值,目前我们看好的是、新城市。地段,需要兼顾地铁交通、商场超市、公园等生活硬件配套和医疗健康等人文软件配套。即使是楼市下行期,好地段的房产也会更抗跌。

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