中骏天峰
53000元/平米
“三孩政策”实施对房地产市场的影响并不明显！
据小编了解到：人口是房地产市场的基础。请问“三孩政策”对房地产市场的长短期发展有哪些影响？
蔡真：我认为“三孩政策”对房地产市场的长短期发展影响甚微。这一判断的依据主要是“三孩政策”可能带来的人口增量。
2015年中国开始实施“全面二孩政策”，2015年至2019年孩次的生育分布情况如下：一孩出生数分别为879万人、981万人、713万人、629万人和593万人；二孩出生数分别为658万人、715万人、892万人、760万人和835万人；三孩及以上出生数分别为118万人、90万人、117万人、134万人和37万人。2020年中国出生人口1200万人，官方目前还没有公布各孩次比例，参照2017年到2019相对稳定的各孩次比例，2020年一孩、二孩和三孩的出生人数约为480万人、600万人和120万人。
由于目前实施“三孩政策”，可考虑上不限制生育并且人群和文化与中国背景相似的国家和地区进行对比测算增量，以日本、中国台湾和美国亚裔为参考，各孩次之间的比例基本稳定在46∶37∶16。但该比例并不能直接套算至中国三孩出生人数上，因为中国二孩出生人数超过一孩，这与正常的生育规律相悖，正常生育规律呈一胎多于二胎、二胎多于三胎的递减趋势，“全面二孩政策”红利很快就会消失，因此，好的套算方式是用各孩次相对一孩的比例。参照经验，三孩大约是一孩的35%，而目前中国三孩占一孩的比例大约是25%。
以2015年至2020年一孩数据简单推算，2021年一孩出生人口约为387万人，以35%比例预测三孩人数为136万人，政策带来的三孩净增量约为39万人（以25%比例计算三孩人数为97万人，净增39万人）。从短期来讲，三孩政策于5月底才实施，预计今明两年政策导致的三孩净增量微乎其微，因而对房地产市场的影响可以忽略不计。
从长期看，“三孩政策”的影响也是逐渐递减的：其一，一孩出生人口呈对数量下降，平均每年约减少90万人，毕竟三孩原始基础是一孩；中国生育的当务之急是遏制一孩急剧下滑的态势以及年轻人“不婚不恋”的趋势。其二，二孩出生人数尽管目前还保持稳定，但二孩的育龄妈妈大都是80后，大多数已属于高龄产妇，生育三孩的可能性大大降低。其三，“三孩政策”未放开前，三孩出生人口主要集中在偏远山区和少数民族地区，这部分人群本身就未处于政策干预状态下，放开后带来的增量也不明显；剩下的城市地区，一线和二线热点城市由于高昂的育儿成本、住房成本（教育成本与住房成本高度绑定），生育三孩的意愿极低。实际上，终“三孩政策”的净增量落在二线非热点及三四线的80后身上，因而对房地产市场的影响也较小。
