中骏天峰
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2021年房地产市场出现哪些新情况？
导读：房价总体上涨，部分人口净流入的城市房地产市场出现过热现象。1-6月份，70个大中城市，60个城市新房同比上涨，56个城市二手房同比上涨。在宽松的货币政策下，购房者对未来房价持续攀升预期显著增强，将深圳、上海等人口净流入城市短缺的商品房视为应对潜在通胀的优质资产。学区房政策调整使得优质学区房受到追捧，人才落户政策的放宽使得短期内符合购房条件的客户迅速增加，抬升了市场预期，热点城市住宅价格上涨明显。限价等房地产调控措施导致一二手房价格倒挂，“买到就是赚到”使得大量投资、投机性需求参与到价格倒挂楼盘的摇号，进一步刺激了“炒房”。4月30日，中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”，房地产调控加码，热点城市房地产过热势头得到一定遏制。
1.土地出让金转由税务征管：6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门印发《关于将国有土地出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。其中，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南7月1日起试点，其余省区市2022年1月1日起全面实施。土地出让金的征收部门与流程发生重大变革，但归属和使用未发生变化。税务部门征管土地出让金，有利于提高征管效率，减少欠缴、漏缴问题。企业拿地时需足额缴纳土地出让金。地方政府在土地出让金上做文章（如减免、缓交和返还土地出让金）的空间被大大压缩，有助于规范土地市场，让企业公平竞争，中央政府还可借此更好地掌握各地土地出让金收入。短期内，地方政府的平台公司（依靠土地注资或先拿地政府再返还出让金）可能会受到较大冲击。
2.建材价格上涨较快：房地产行业盈利空间下降。受大宗商品价格普遍上涨的影响，上半年建材价格也呈现快速上涨趋势。房地产企业的建造成本显著上升，房地产企业的利润迅速下降。在商品房销售面积与销售额快速上涨的同时，整体盈利并未显著增加，即“增产却不增收”。在部分城市对新房采取限价、竞配建、竞自持等调控措施的情形下，房地产企业不得不通过降低房屋品质来控制成本。
3.“双集中”供地后房企焦虑性拿地：“双集中”供地的政策初衷是提高土地市场透明度，减少信息不对称对市场预期的影响。但从已经完成第一轮集中供地的城市来看，这一政策抬高了地价预期，特别是热点城市优质地块的地价预期。房地产企业的资金高周转模式，决定了其“手里有地，才能心中不慌”，房地产企业焦虑性拿地现象较为普遍。不少房地产企业为增加拿地概率，注册多个“马甲”公司参与地块摇号、围标，或者多个房企合作拿地。甚至出现担心在核心城市“抢”不到地，先拿周边中小城市的地块作为保底的现象。
