中骏天峰
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稳地价要求从源头调整城市土拍规则
房住不炒，稳房价要从稳地价开始着手。2021年8月10日，自然资源部召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及到：
1，商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质。
2，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管。
3，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。
4，到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。
从8月5日开始，多个城市土地出让中止或延期，让政策调整的预期变得更强烈了。
8月6日，深圳暂停原定8月9日集中出让的第二批次集中供地，共计22宗，已交纳的保证金也原路退回。
8月10日，天津宣布其第二批集中供应的61宗地块，拍卖活动延期，限价也有所下调。
8月11日，青岛发布公告，将7月30日公示的第二批次集中供应的100宗地块“终止”拍卖，再次实施公开出让时间，公告另行通知。
除此之外，其他5座已发布二次供地信息的城市中，上海仍未确认具体出让时间。杭州、苏州均到9月前后才进行。
在第一批供地溢价率过高，竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整，是大势所趋。
结合22个重点城市的土拍规则来看，南京和无锡部分地块溢价率上限超过15%。合肥、郑州、广州等城市部分地块试点“摇号”出让且溢价率上限设定较高，预计第二批集中供地土拍规则将有所调整，其中福州目前已挂牌，短期内或将中止调整。杭州土拍规则虽然有所优化，但出让方式仍为“竞无偿移交政策性租赁住房”，土拍规则调整预期仍在。厦门、深圳等城市或将在后续批次对土拍规则进行调整，转为“摇号”或“一次报价”。重庆、武汉首批集中供地市场较热但土拍规则宽松，后续批次集中供地或将限地价并严格溢价率，建立房地价联动机制，采取摇号等方式。
一次性报价或摇号，也预示着将有更多城市“禁马甲”，首批集中供地广州、苏州等部分城市也采取“摇号或一次报价”模式，但优质地块热度仍高，预计部分热点城市会通过提高保证金比例，严格禁马甲等方式，降低土拍热度。
中央政治局会议除了重申“房住不炒”基调外，还重点关注大城市租赁住房问题，其中重点22城也多为发展保障性租赁住房城市，土拍规则由“竞自持租赁住房面积”转为“摇号或一次报价”，或将推动重点城市增加住宅用地配建租赁住房面积比例。
重点城市土拍规则调整，企业拿地将更加理性，叠加中央加强购地企业资格和资金审查，重点城市土地市场将明显降温，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。
对房企而言，土拍严控溢价率，以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式，或将降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。同时，“摇号”等模式也为中小型房企带来投资机会，重点城市拿地窗口期或已到来。
